В проекте «Монологи о бизнесе» — генеральный директор компании «РГ-Девелопмент» Татьяна Владимировна Тихонова. Ее компания входит в топ-20 крупнейших застройщиков России по версии Forbes регулярно входит в топ-10 застройщиков Москвы по вводу жилья, но для Татьяны Тихоновой стройка — это прежде всего творчество. Легко ли ей работать и зарабатывать в мужском мире девелопмента — расспросила «РБК-Недвижимость».

— Зачем вам, состоявшейся умной женщине, эти стройки? С какой мотивацией вы вошли в специфический мужской мир арматуры и бетона?

— Мне нравится стройка за те уникальные возможности, которые она дает участникам процесса. В первую очередь это касается креативного начала и его творческого воплощения. Есть мало бизнесов, которые могут этим похвастаться. В строительстве можно своими руками пощупать и глазами увидеть продукт своего труда. Насладиться этим зрелищем можно даже спустя годы и десятилетия. А бывает, не будем кривить душой, и разочароваться от увиденного результата. Хотя, если честно, за всю свою трудовую деятельность на этом поприще мне еще ни разу не было стыдно ни за один реализованный проект, а я руковожу строительным процессом в разных должностях и компаниях уже более четверти века. Если дом сделан красиво, качественно, гармонично вписан в окружающий ландшафт, то он нравится и людям, которые в нем живут, и тем, кто просто проходит мимо. Знаете, как приятно проезжать вечером мимо простроенных тобой жилых комплексов, видеть, как живет результат твоей работы, как люди спешат домой, в окнах зажигается свет.

— Есть в вашем бизнесе что-то уникальное? В чем ваше УТП?

— Уверена, что каждый руководитель всегда считает свое дело уникальным. Или хотя бы хочет, чтобы оно таковым казалось. Однако в случае нашей компании мне нет необходимости что-то придумывать. Ключевыми для нас являются два аспекта: люди и продукт.

— Люди, в смысле — коллектив компании?

— Любой бизнес — это прежде всего люди. Это те, для кого мы делаем свой продукт. И конечно же, коллектив, который этот продукт создает. В нашей компании за годы ее существования сплотилась настоящая команда единомышленников, с которой можно, как говорится, пройти огонь, воду и медные трубы. В современных реалиях нужно действительно быть максимально изобретательным и креативным, чтобы проекты выходили, скажем, не чересчур дорогими по себестоимости и компания зарабатывала запланированную прибыль.

Что касается продукта, то несколько лет назад мы отказались от зонтичного бренда (первые проекты компании выходили под общим названием «Родной город») для того, чтобы не стать заложниками общей концепции или единого восприятия наших проектов. Мы уважаем и чтим сложившиеся годами традиции российской архитектурной школы, но при этом не меньшее внимание обращаем на работу международных проектных бюро, стараясь подглядеть что-то новое и неординарное. Конечно, отправной точкой в создании любого проекта жилой застройки является его местоположение, окружение, история и дух этого места. Мы ориентируемся на пожелания наших потенциальных покупателей в каждом конкретном районе Москвы и приглашаем к сотрудничеству тех архитекторов, которые, как нам кажется, смогут воплотить наши идеи в лучшем виде.

— Очевидно, что не все районы города однозначно пригодны для строительства жилья бизнес-класса — как минимум из-за неадекватного окружения (промзоны, разнородная застройка). Но вы тем не менее беретесь за создание своих проектов в этой локации. Не проще ли строить в чистом поле?

— Да, Москва неоднородна, и не везде ее кварталы безупречны. Поэтому существенная часть нашей работы — это редевелопмент небольших локальных промзон в районах сложившейся застройки внутри МКАД. Мы оздоравливаем городскую ткань, делаем районы проникаемыми, наполняем их новыми смыслами и точками притяжения. Мы создаем современные кварталы с качественным жильем и разнообразной инфраструктурой для жизни, работы и отдыха. Сегодня, по крайней мере в столице, где наша компания осуществляет свою деятельность, таких чистых полей нет, да и строить только стандартное жилье невозможно. Вы удивитесь, сколько вполне обеспеченных людей, привязанных к своей малой родине и стремящихся остаться жить в привлекательном для них районе. Но при этом у них вполне сформулированные требования к формату будущего жилья и определенный запрос на качество среды вокруг.

— Все это прекрасно звучит. Но работать-то людям где, если места приложения труда реновируют в жилье и общественные пространства?

— Время идет, меняется и образ жизни людей, и подходы к формированию комфортной городской среды. Исторически города появлялись на месте пересечения торговых путей, там развивались производства и мануфактуры. Сегодня требования к городу, тем более столице, кардинально изменились. Стало очевидным, что промышленные предприятия, в особенности экологически вредные производства, должны быть достаточно далеко от центра. Москва — это город научных институтов, университетов, офисов, это мозг страны. Важным являются и столичные представительские функции Москвы: здесь находятся федеральные органы государственной власти, представительства субъектов Федерации и дипломатические миссии иностранных государств.

Что касается мест приложения труда, то в составе каждого своего комплекса мы в обязательном порядке их создаем. В зависимости от проекта рабочие места могут формироваться за счет торговой и коммерческой инфраструктуры, образовательных и медицинских учреждений, физкультурно-оздоровительных комплексов и даже специализированных объектов, таких как технопарк.

— Как вы считаете, с учетом всех сложностей сейчас есть ли на рынке риск недостроя? Могут ли пирамиды дольщиков вернуться?

— К сожалению, пирамиды дольщиков, как вы их назвали, так до конца и не ушли в прошлое. Конечно, за 30 лет зарождения и дальнейшего становления отечественного девелопмента мы научились управлять проектами. Так что вероятность повторения событий, свидетелями которых мы были в 1990-е годы и начале 2000-х, маловероятна, но она все же существует. Только по официальным данным, по состоянию на начало 2022 года нуждающимися в восстановлении своих прав было признано порядка 130 тыс. дольщиков. Согласитесь, это огромное число. Любая девелоперская компания должна четко осознавать свои возможности, силы и самостоятельно определять то количество проектов, которое она одновременно может держать под контролем. Это не относится, безусловно, к типовым или панельным жилым проектам, которые легко масштабируются. Управлять большим количеством уникальных площадок просто невозможно. Соответственно, к проектам вы не можете подойти матрично и просто штамповать их. Каждому проекту нужны отдельная команда и пристальное внимание.

— Кто сейчас находится в более выигрышном положении: девелопер «без касок» или компания, в составе которой есть строительные подразделения?

— Я всегда была на стороне разделения труда: девелопер организует работу, нанимает подрядчиков на ее исполнение. Но при этом девелопер должен все время держать руку на пульсе и уметь так организовать работу, чтобы поддержать процесс, даже если это потребует выполнения каких-то несвойственных ему функций. После серьезных испытаний прошлого года мои убеждения в этом только укрепились. В разгар карантинных ограничений генподрядчик одного из наших проектов столкнулся с финансовыми трудностями и невозможностью найти исполнителей на отдельные виды работ. В разгар пандемии из-за закрытия границ строительная отрасль ощутила беспрецедентную нехватку рабочих рук. Для своевременного ввода объекта в эксплуатацию и исполнения своих обязательств перед дольщиками нам пришлось примерить на себя новые компетенции: по сути, мы из девелопера вынужденно превратились в генподрядчика. Достраивать ряд объектов нам пришлось собственными силами.

— Справились?

— Да, у нас получилось. Все свои обещания перед нашими покупателями и контролирующими органами выполнили. Искренне считаю это самым большим достижением прошлого, сложного года. Я очень рада, что компания справилась с ситуацией, но при этом хочу подчеркнуть, что это не должно становится системой. Каждый должен заниматься своим делом.

— Новый год — новые вызовы: рост цен, отсутствие импортных материалов, разрыв логистических цепочек. Какие для вас самые тяжелые?

— Мы, как показывает практика, вполне справляемся и с дефицитом импортных материалов — заменяем аналогами, не худшими по качеству, выдерживаем сроки стройки и освоили навыки точного планирования. Теперь главное — чтобы наш покупатель сохранил способность к приобретению недвижимости. Так что основная задача сейчас, на мой взгляд, — это поддержание спроса.

— Что стоило бы исправить российским девелоперам? Какой акцент усилить в своем бизнесе?

— В целом использование городских территорий должно стать более продуманным и функциональным, и в первую очередь это связано с повышением роли новых стандартов качества городской жизни. Опыт пандемии продемонстрировал, что наш дом должен быть удобным для всех, кто в нем проживает. И конечно, дом — это не только квартира. Это подъезд, двор, инфраструктура. Я думаю, что наполнению общественных пространств в рамках жилых комплексов в ближайшем будущем будет уделяться самое пристальное внимание.

— Вы не находите, что время девелоперов-лириков в России прошло? И что сейчас настолько плотная конкуренция, как минимум в столице, что на первый план выходят не голубые мечты и фантастические задумки, а банальный четкий расчет и жесткое планирование?

— Я сама по первому образованию экономист, поэтому полностью согласна, что сейчас наступило время прагматиков. Деньги и жесткий расчет — прежде всего. Однако наша профессия тем и хороша, что абсолютно не отрицает возможность творчества и креатива. Более того, без креатива на стройке сейчас никак. Иначе не отстроишься от конкурентов, не создашь уникальный продукт, который может быть продан за свою справедливую цену.

— Не преувеличиваете ли вы значение творчества в стройке? Ну что тут еще можно придумать: пол, стены, потолок. Плюс окна и двери.

— О, нет. Это очень поверхностный взгляд на девелопмент. На деле придумывать приходится постоянно. От концепции и маркетинга до подбора материалов. Не говоря уже об архитектуре, которая сама по себе — один сплошной креатив. Так что мозг все время нужно прокачивать, развивать. Строительный бизнес очень быстро меняется: изменяются подходы к проектированию, развиваются строительные технологии, появляются новые рыночные тренды. В этих условиях для сотрудников, прежде всего руководителей, очень важны такие качества, как адаптивность, гибкость, умение быть эффективными в изменяющейся среде.

— К слову о креативе. Архитекторы, которые постоянно работают с российскими девелоперами, часто жалуются на них. Дескать, всю красоту форм и элегантные изгибы фасадов при переходе с рендеров на реальную стройку заменяют на прагматичные прямые углы в угоду экономике проекта.

— Архитекторы, которые постоянно сотрудничают с девелоперами, понимают требования заказчиков и находят баланс между красотой, удобством и экономикой проекта. Важно учитывать, в каком сегменте рынка находится планируемый объект. Если это стандартное жилье индустриальной серии, где действительно важно выдержать предельный потолок себестоимости, то с мрамором и бронзой на фасаде поиграть не получится. А если целевая аудитория будущего дома — люди, ищущие нечто особенное, индивидуальное, то и подход к проектированию такого жилья будет особый. Здесь уместны уникальные, авторские решения, даже если они потребуют дополнительных затрат.

Татьяна Тихонова
Имеет два высших образования по специальностям инженер-экономист и юрист. Имеет дипломы о профессиональной переподготовке по программам «Эстетика и дизайн ландшафта» (МГУ им. М. В. Ломоносова) и «Промышленное и гражданское строительство» (ГАСИС-ВШЭ). Генеральный директор «РГ-Девелопмент» с 2014 года, возглавляет операционную и девелоперскую деятельность компании. До прихода в компанию занимала ряд руководящих позиций в группе компаний ПИК. С 2014 года является членом Общественного совета при Минстрое России, возглавляет Комиссию в сфере градостроительной деятельности, архитектуры и гражданского строительства, входит в состав Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Алена Шевченко, РБК-Недвижимость